O contrato termina, o locatário devolve as chaves, e começa a conversa: a parede já estava assim, o piso tinha essa marca, o forro caiu por uso ou por infiltração que vinha de antes.
Nenhum dos dois está mentindo. Os dois estão reconstruindo de memória um imóvel que viram pela última vez com atenção há cinco anos.
Por que ponto comercial é diferente de residencial
Em locação residencial as alterações são pontuais. Em ponto comercial, o locatário quase sempre adapta o imóvel à operação: muda layout, remove e cria divisórias, refaz forro, acrescenta pontos de energia e de água, instala climatização, altera fachada e comunicação visual.
A obrigação contratual de devolver o imóvel no estado em que foi recebido esbarra então numa pergunta que ninguém consegue responder: recebido como, exatamente?
Some-se a isso que parte dessas alterações são benfeitorias, com tratamento próprio no contrato, e o que era divergência sobre pintura vira discussão sobre indenização.
O que a vistoria de entrada registra
O estado de cada sistema, com registro fotográfico datado e identificação do ponto: estrutura, cobertura, piso, forro, esquadrias, instalação elétrica, hidráulica e sanitária, climatização e fachada.
Registra também o que já estava danificado, que é a parte que interessa ao locatário, e a capacidade instalada, que é a que interessa aos dois. A energia disponível no quadro é o caso clássico: o locatário assina o contrato, instala os equipamentos da operação e descobre que a alimentação não comporta. Essa informação existe antes, e se mede em uma visita.
O que a vistoria de saída compara
Ela não é uma nova descrição do imóvel: é um confronto item a item com o registro de entrada. Três separações saem daí, e são elas que encerram a discussão.
Desgaste natural e dano. Piso com marca de uso em cinco anos de operação é uma coisa; piso com trinca estrutural é outra.
Alteração autorizada e não autorizada. O que estava previsto em contrato ou aprovado por escrito, e o que foi feito sem isso.
O que já existia. A parte que costuma ser cobrada do locatário por falta de prova do contrário.
Onde a discussão costuma nascer
- Capacidade elétrica insuficiente para a operação, descoberta depois da assinatura
- Infiltração que já existia e aparece meses depois da mudança
- Forro e piso substituídos pelo locatário, com padrão diferente do original
- Instalação de climatização com furos em fachada, laje ou alvenaria
- Fachada e comunicação visual alteradas, com a estrutura de fixação deixada no lugar
- Adequações de acessibilidade e de segurança executadas sem projeto
- Divisórias removidas, deixando marcas em piso, forro e parede
Quem contrata, e quanto isso pesa
Locador e locatário podem contratar, e o melhor arranjo é o conjunto, com um único laudo aceito pelas duas partes. Quando isso não é possível, cada lado ter o próprio registro ainda é muito melhor do que nenhum dos dois ter.
Comparado ao valor que costuma estar em disputa na devolução, e ao tempo que essa disputa consome, é um dos registros de melhor relação entre custo e risco evitado. E o momento em que ele custa menos é antes da assinatura, quando as duas partes ainda estão interessadas em fechar negócio.