Elétrica antiga raramente derruba um negócio sozinha. Ela entra na conta como qualquer outro item que vai precisar de obra. O que atrapalha é que essa é uma das contas que mais varia, e a variação não aparece numa visita.
Duas casas do mesmo ano, com o mesmo quadro de distribuição, podem exigir intervenções de custo bem diferente. O que separa uma da outra não é visível de fora, e é disso que trata este texto. Por que a instalação antiga não dá conta do equipamento moderno é assunto de outro artigo; aqui a pergunta é quanto isso pesa na decisão de comprar.
São três níveis, e o preço entre eles não é próximo
Nível 1, reforço pontual. A instalação está em condições razoáveis e falta capacidade em pontos específicos. Um circuito exclusivo para o chuveiro, outro para o cooktop, talvez a substituição do quadro por um com mais espaço e com dispositivo DR. É o cenário mais barato e o mais rápido.
Nível 2, refazer a fiação pela infraestrutura existente. Os condutores e as proteções são todos substituídos, mas os cabos novos passam pelos eletrodutos que já estão embutidos na parede. Não há demolição relevante. Custa mais que o nível 1, e ainda assim é uma obra controlada.
Nível 3, refazer também a infraestrutura. Os eletrodutos existentes não servem, e é preciso criar caminho novo para os cabos. Aqui a obra deixa de ser elétrica e passa a envolver alvenaria, acabamento, pintura e tempo. É outro patamar de custo.
O salto entre o nível 2 e o nível 3 é o que costuma pegar quem comprou sem verificar. Também é o que não dá para saber olhando o quadro de distribuição.
O que decide entre o nível 2 e o nível 3
Dois fatores, ambos dentro da parede: se os eletrodutos existentes estão desobstruídos e se têm diâmetro para os condutores que a nova instalação exige, que costumam ser mais numerosos e de seção maior que os originais. Basta um dos dois falhar para o caso virar nível 3.
A boa notícia é que os dois se verificam sem demolir nada. Teste de passagem e inspeção do quadro são procedimentos não destrutivos, e podem ser feitos com o imóvel ainda do vendedor, desde que ele autorize a visita técnica.
Quando é nível 3, existe mais de um caminho
Descoberto que a infraestrutura precisa ser refeita, a reação natural é imaginar paredes abertas de ponta a ponta. É um caminho. Não é o único, e os caminhos não custam a mesma coisa.
A alternativa é levar a infraestrutura por cima, entre a laje e um forro de gesso rebaixado. Quando as duas opções são orçadas lado a lado, o que costuma desequilibrar não é o material: é a mão de obra de pedreiro para quebrar, reassentar, rebocar e refazer o acabamento, e é o tempo de obra que isso acrescenta. Obra mais curta também é menos aluguel pago em dobro, menos tempo morando no meio de poeira.
Há um detalhe que muda a conta e costuma passar despercebido. O rebaixamento raramente é necessidade técnica, e quem já queria o forro rebaixado por estética normalmente descartou a ideia como luxo. Quando a elétrica entra na conta, o mesmo gasto passa a comprar duas coisas: a infraestrutura de que o imóvel precisava e um projeto de iluminação que estava fora de cogitação, com sanca, cortineiro ou perfil embutido.
Não é a solução do problema. É uma escolha que, em certos casos, compensa por motivos que não estavam na conta original.
O que o rebaixamento não resolve
Convém dizer, porque a ideia costuma ser vendida como solução universal e não é.
O forro rebaixado carrega a infraestrutura na horizontal, mas tomadas e interruptores continuam na parede. Ainda são necessárias descidas até esses pontos, o que significa algum trabalho de alvenaria, geralmente localizado e bem menor do que rasgar a casa inteira. Continua sendo obra.
E há um custo que não é em dinheiro: o rebaixamento consome pé-direito. Em imóvel com teto já baixo, pode simplesmente não ser uma opção. Em imóvel antigo com pé-direito alto, costuma sobrar folga.
Como isso entra na negociação
Saber em qual nível o imóvel se encaixa muda a conversa de duas formas. A primeira é decidir com informação: um desconto que parecia generoso pode não cobrir uma obra de nível 3, e um imóvel que parecia caro pode ser nível 1 e sair barato no fim.
A segunda é ter argumento. Constatação técnica registrada, com fotografia, é material de negociação diferente de impressão pessoal. E o momento de levantar isso é entre a proposta e a assinatura, porque depois do sinal a margem encolhe.
O que responde em qual nível o imóvel está não é o ano da construção nem o aspecto do quadro. É a verificação em campo do que existe de condutor, proteção, aterramento e infraestrutura, comparada com a carga que a casa vai passar a ter.