O síndico faz o que todo manual recomenda: pede três orçamentos. Voltam quarenta mil, noventa e cinco mil e cento e oitenta mil, para o que ele descreveu como o mesmo serviço.
A leitura imediata é que alguém está caro demais ou barato demais. Quase sempre não é isso.
Eles não estão orçando a mesma coisa
Quando o contratante não define o escopo, cada fornecedor define o seu. E o escopo que cada um escolhe é o que ele sabe fazer, pelo preço que ele consegue praticar.
Diante de uma fachada com desprendimento, um orça a recuperação dos pontos onde o revestimento já caiu. Outro inclui a área em volta, que soa cavo e vai cair em seguida. O terceiro inclui investigar por que está caindo, e tratar a causa antes de recompor.
São três serviços diferentes com o mesmo nome. Comparar preço sem comparar escopo é comparar coisas que não se comparam, e a proposta mais barata vence por ter prometido menos.
O que a proposta precisa dizer, e quase nunca diz
- Quantidade com unidade: metro quadrado, metro linear, unidade. Proposta por valor fechado sem quantidade não permite conferir nada
- Materiais especificados por tipo e desempenho, não por categoria genérica
- Preparação de substrato: o que será removido, até onde, e como a superfície será tratada antes
- O que acontece se, ao abrir, encontrar mais do que o previsto, e como isso será medido e cobrado
- Garantia: prazo, e sobretudo do quê. Garantia de material não cobre execução
- Prazo de execução e o que o suspende
O escopo vem antes das propostas
A inversão que resolve o problema é simples de enunciar e pouco praticada: quem define o que será feito é quem contrata, não quem vende.
Com um escopo escrito nas mãos, as três propostas passam a responder à mesma pergunta. A comparação deixa de ser entre visões diferentes do problema e passa a ser entre preços pelo mesmo trabalho, que é o que o síndico achava estar fazendo desde o começo.
Há um efeito adicional, e ele aparece na assembleia: com escopo definido, a decisão vira aprovar um valor para um trabalho conhecido, e não escolher entre três documentos que ninguém do conselho consegue avaliar.
O barato que sai caro tem um padrão reconhecível
Reparo executado sem tratar a causa volta, normalmente no intervalo de uma a duas estações de chuva, e o segundo reparo custa mais que o primeiro porque a área afetada cresceu.
Proposta enxuta seguida de aditivo durante a obra é padrão conhecido, e a margem de negociação com a obra já iniciada e o andaime montado é bem menor.
E garantia que não cobre recorrência do mesmo problema é garantia que não vale para o único caso em que seria acionada.
Por que quem analisa não deve ser quem executa
Existe uma saída aparentemente prática, que é pedir a um dos fornecedores que avalie as propostas dos outros. Ela produz o conflito mais direto possível.
Análise de orçamento feita por quem quer ganhar a obra é proposta comercial com outro nome. O profissional que escreve o escopo e compara as propostas precisa não ter interesse na execução, e essa separação é o que dá valor ao parecer.
O que responde qual das três propostas serve não é o preço final nem o número de páginas. É a comparação item a item contra um escopo definido antes, feita por quem não vai executar nenhuma delas.