Poucos compradores medem o imóvel que acabaram de receber. A maioria confere acabamento, testa torneira, olha pintura, e aceita a metragem como um dado que já veio decidido. É justamente onde se perde dinheiro em silêncio.
Três áreas diferentes, e a confusão que nasce daí
Parte das discussões sobre metragem não é divergência de medição, é divergência de conceito. O material de venda fala de uma área, a escritura de outra e o comprador imagina uma terceira.
- Área útil: o piso que você efetivamente pisa, medido por dentro das paredes
- Área privativa: a área útil somada às paredes internas e a metade das paredes que dividem com o vizinho, além de varandas e vagas quando previstas
- Área total ou área construída: a privativa mais a fração das áreas comuns do empreendimento, que é o número maior que costuma aparecer no anúncio
Antes de discutir se falta metro quadrado, é preciso saber qual dos três números está sendo comparado com o quê. Comparar a área do anúncio com a medida da trena leva a conclusão errada quase sempre.
Onde as diferenças reais aparecem
Feita a comparação correta, sobram divergências que não são de conceito. As mais comuns:
- Paredes executadas fora da posição do projeto, reduzindo um ambiente e aumentando outro
- Shafts e prumadas maiores que o previsto, comendo área de banheiro e cozinha
- Pé-direito abaixo do informado, o que não muda a área mas muda o que cabe no ambiente
- Vagas de garagem com dimensão menor que a de projeto, ou com pilar em posição que inviabiliza o uso
- Varanda com fechamento diferente do comercializado
Como a medição é feita
A conferência usa trena laser, que mede distância por tempo de retorno do feixe e entrega precisão em milímetros, muito acima do que se consegue com trena de fita numa sala com móveis. Mas o instrumento é a parte menos importante.
O que sustenta uma medição contestada é o método. Três elementos fazem diferença quando a construtora discorda do resultado:
- Instrumento aferido. Trena com certificado de calibração válido, e o certificado anexado ao documento. Sem isso, a primeira resposta possível é questionar o equipamento, e a discussão morre ali
- Cota por cota registrada. Mede-se ambiente por ambiente, com as medidas anotadas e fotografadas, e não uma área total calculada de cabeça
- Referência certa para comparar. O confronto que vale é com o projeto arquitetônico protocolado e aprovado na prefeitura, e não com o encarte de lançamento. Projeto aprovado é documento público, e é a referência que a construtora não consegue desqualificar
É essa comparação que produz o resultado útil. Um número solto não prova nada; a diferença entre o que foi aprovado e o que foi entregue, documentada lado a lado, prova.
Quando a diferença deixa de ser tolerância
Toda obra tem variação de execução, e alguns centímetros num ambiente costumam estar dentro do esperado. O quadro muda quando a redução alcança a área do imóvel de forma sistemática.
Em avaliações que conduzimos, redução superior a 5% da área em relação ao projeto aprovado, somada a divergências dimensionais em vários ambientes, deixou de ser tolerância construtiva e passou a caracterizar não conformidade com o projeto legal. Isso alcança dois planos ao mesmo tempo: a relação de consumo com a construtora e a regularidade da edificação perante o município, porque o que foi construído não corresponde ao que foi licenciado.
Vale medir também pé-direito, largura de porta, dimensão de degrau de escada e recuos. São itens que o Código de Obras do município define com mínimos, e não dependem de interpretação: ou atendem, ou não atendem.
Achou diferença. E agora?
O momento importa mais do que o argumento. Enquanto as chaves não foram recebidas sem ressalva, o comprador tem posição de negociação. Depois, passa a ser ele quem precisa demonstrar que o problema já existia.
Por isso a ordem que faz diferença é: medir antes de assinar o termo de recebimento, registrar as divergências por escrito no próprio termo e guardar o material de venda que embasou a compra. Havendo divergência relevante, o caminho começa pela construtora, e um levantamento técnico documentado é o que sustenta a conversa.
Vale lembrar que pequenas variações de execução existem em qualquer obra e são toleradas dentro de limites. O que se avalia é se a diferença é construtivamente esperada ou se altera o que foi contratado.