O reservatório é o único lugar do edifício onde a água potável fica parada, às vezes por muitas horas. E é o último ponto por onde ela passa antes de sair na torneira do apartamento.
Mesmo assim, para a maior parte dos condomínios ele é apenas um item da rotina de limpeza. Alguém sobe, limpa, entrega um comprovante, e o assunto se encerra por seis meses.
A impermeabilização tem duas funções, não uma
A primeira é a óbvia: impedir que a água saia. Vazamento em reservatório não se manifesta como poça, porque a perda é lenta e contínua. Ele aparece como umidade na laje abaixo, como mancha no forro do último pavimento, como corrosão na casa de máquinas, e como consumo de água que ninguém explica.
A segunda quase nunca é lembrada: impedir que entre o que não deveria. Falha de estanqueidade funciona nos dois sentidos. Em reservatório enterrado ou semienterrado, o meio externo é solo úmido, e o que atravessa uma fissura em direção ao interior chega direto na água de consumo.
Por isso esse não é um assunto de manutenção predial apenas. É também de salubridade, e essa diferença costuma mudar a prioridade do item numa assembleia.
Onde o sistema costuma falhar
- Revestimento interno degradado, ou executado com material não compatível com o contato permanente com água de consumo
- Encontro entre parede e fundo, que é o ponto mais solicitado e o mais mal executado
- Passagem de tubulação pela parede do reservatório, em que cada travessia exige tratamento próprio
- Fissura estrutural que rompe a continuidade da camada depois de pronta
- Tampa sem vedação adequada, sem borda elevada, ou que permanece apoiada solta
- Extravasor e ventilação sem tela, o que abre caminho para insetos, pequenos animais e poeira
- Extravasor descarregando em local inadequado, com risco de retorno
Os quatro primeiros são estanqueidade. Os três últimos são proteção sanitária, e têm a característica desconfortável de serem baratos de resolver e frequentes de encontrar.
Limpeza não é inspeção, e a diferença importa
A limpeza periódica remove sedimento e higieniza as superfícies. É necessária, e não responde nenhuma das perguntas deste texto.
Quem limpa não tem por atribuição avaliar se o revestimento interno está íntegro, se há fissura ativa, se a estrutura apresenta sinal de infiltração, nem se o conjunto está estanque. São trabalhos diferentes, com objetivos diferentes, e o comprovante de um não substitui o outro.
É comum o condomínio ter anos de comprovantes de limpeza arquivados e nunca ter tido uma avaliação da condição do reservatório. Os dois documentos parecem cobrir a mesma coisa, e não cobrem.
Como se verifica se o reservatório está estanque
O ensaio de estanqueidade é feito por variação de nível. Com o reservatório cheio e a saída isolada, mede-se o nível, aguarda-se um período determinado e mede-se de novo. Queda além do que a evaporação explica indica perda, e a partir daí a investigação procura por onde.
A inspeção interna é feita com o reservatório vazio, aproveitando a limpeza, e é o momento em que se avalia o estado do revestimento, a condição das juntas, o entorno das travessias de tubulação e a existência de fissura. É uma janela curta e que só aparece de tempos em tempos, o que faz valer a pena programar as duas coisas juntas.
Do lado de fora, a verificação olha a laje e o pavimento imediatamente abaixo, a casa de máquinas e o caminho do extravasor. A termografia delimita área molhada na laje, e a medição de umidade confirma saturação. Consumo registrado no hidrômetro geral durante a madrugada, com o prédio parado, ajuda a separar perda em reservatório de perda em prumada.
Quando o reparo exige mais do que um retoque
Correção de impermeabilização de reservatório tem duas exigências que encarecem o planejamento e não podem ser contornadas: o sistema precisa ser compatível com o contato permanente com água destinada ao consumo, e a execução exige o reservatório vazio.
Em prédio com reservatório único, isso significa desabastecimento programado, o que muda a logística e costuma ser o motivo real pelo qual a decisão é adiada. Adiar, porém, não interrompe nem a perda de água nem a exposição sanitária: apenas empurra as duas.
Onde isso entra na conta do condomínio
Perda contínua em reservatório aparece na fatura todo mês, e some na média sem que ninguém associe uma coisa à outra. Somada ao custo de tratar a umidade que ela produz no pavimento abaixo, costuma superar em pouco tempo o valor de ter avaliado a condição do conjunto.
É também um item que a inspeção predial alcança naturalmente, e que faz diferença no plano de manutenção, porque define se aquilo é intervenção para agora ou item a acompanhar.